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房貸政策調整對樓市影響有待觀察
近日，中國人民銀行與銀監會宣佈對"二套房貸"政策松綁，這將有助於釋放改善性住房需求，但能否扭轉樓市下行趨勢仍有待觀察。
一線城市從7月出現的商品住宅量價加速下跌苗頭，引發金融界高度關註。一些金融機構認為，過去7年間，信貸激增和房價上漲推高瞭中國信貸風險和宏觀經濟風險，房地產貸款及房地產抵押貸款占銀行業各項貸款比重近35%，房地產是當前能夠引發金融系統性風險的唯一行業隱患。
上海易居房地產研究院提供的一份數據顯示，9月20個典型城市新建商品住宅成交面積環比下跌約2%。其中一線城市房價逐漸步入下跌通道，樓市觀望情緒比較重，成交量反彈的動力不足。
瑞銀集團首席中國經濟學傢汪濤近日表示，與過往三次樓市調整不同的是，今年以來房地產市場下滑的主要原因是新增住房供應超過內在需求，而非政策調控，而且支撐房產投資性需求的諸多因素正在消退。盡管政府可采取放松限購或限貸等措施，但這隻是可以緩和房地產下行帶來的沖擊，難以根本性地扭轉趨勢。
野村證券中國地產行業研究主管高劍鋒稱，過去幾年如果把中央政府對地方政府的轉移支出去掉的話，光是土地出讓金就占地方政府收入的1／3左右。同時，房企對稅收的貢獻也讓地方政府對房地產業形成依賴。因此，樓市走弱對地方政府來說是不願見到的。
一份金融機構的報告也指出，當前中國房地產信貸指標呈現"四高"特征，即高行業集中度桃園信用貸款代償任何問題免費諮詢土地信貸利率貸款全省皆可處理、高房價期發放、高一線城市占比、高商業地產占比，集中體現瞭房地產行業信貸在總量和結構方面存在的系統性隱患和脆弱點。
專傢認為，當前中國經濟增長率短期內迅速下降及官方基準利率短期內急劇攀升的可能性不大。最大的系統性風險來自於全國房地產短期內量價大幅下跌，如何確保房地產軟著陸，是後續調控政策應當重點考慮的問題。
根據央行、銀監會9月30日的通知，對於貸款購買首套普通自住房的傢庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。更值得關註的是，"對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策"。一些機構將這一放松限貸政策視為"救市"。
受"二套房貸"政策松綁的利好影響，"十一"假日期間部分城市的房展會人氣頗旺，購房者購房意願有所提振。但記者在采訪中瞭解到，由於各商業銀行對於新政策的執行細則並未出臺，潛在購房者中仍以觀望者居多。
"可以預見的是樓市政策會逐漸松綁，更有利於購房者。"在上海"假日樓市"房展會上，市民宋亮景告訴記者，盡管改善性需求可以入市瞭，但市場上仍是供大於求，估計房價短期內不會過快上漲，自己仍將觀望看看。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，就現階段中國經濟增速、城鎮化水平、人口總量與結構等影響樓市需求的基本面來看，隻要短期性的房地產調控政策放松、房貸支持力度加大，樓市就會"軟著陸"，出現新一輪復蘇與回暖。此次取消"限貸"比取消"限購"政策力度更大，預計四季度商品住宅成交量將有所好轉，房價下跌的幅度也會收窄。
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彰化縣銀行
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-10-04/17264498328.shtml
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