房地產行業集中度大幅提升 今年首要難題去庫存
??2014年千億房企的隊伍並沒有像往年那樣再擴容，但萬科、綠地集團沖破2000億規模，將房地產行業帶入瞭一個全新的時代。
??按照相關研究機構的數據，百億軍團獲得擴容至80傢，行業集中度進一步提升，市場份額接近40%。但陣營之間差距拉大，第一陣營（1000億元以上）的銷售均值已經是第三陣營（100億~300億元）的9倍。
??有業內人士對《第一財經日報》記者表示，房地產行業進入深度調整期，行業集中度仍將提高，強者恒強，中小房企的日子會越來越難挨，甚至會迎來並購潮。
??集中度提升與增速放緩
??盡管2014年樓市整體平淡，但行業龍頭在銷售、管理及融資方面的優勢，使得市場集中度繼續提升。
??據相關研究機構的數據顯示，2014年共有80傢房地產企業躋身百億軍團，較2013年增加9傢，銷售總額共計2.8萬億元，市場份額已近40%。
??另據克而瑞研究中心的統計，2014年全年銷售額TOP10、TOP20的市占率分別為17.2%和23.2%，較2013年提升3.5個和4.3個百分點。TOP10的銷售金額門檻也由2013年的554億提升至658億。
??從銷售業績分佈來看，百億房企分為三大陣營。
??第一陣營包括7傢千億級企業，萬科、綠地集團、萬達商業、保利地產、恒 大地產、碧桂園、中海地產。其中最受關註的當屬萬科、綠地集團兩傢龍頭之間的競爭，二者均突破2000億大關，同比增速均在20%以上。但作為雄踞“老大”寶座多年的萬科，此次被綠地集團趕超，業內認為這意味著未來規模之爭或有逐漸淡化之勢，綜合實力的比拼更值得關註。
??萬科、綠地將房地產行業帶入到瞭“兩千億”時代。第一陣營中另外5傢千億級房企與之差距拉大，後續追趕或存一定難度。
??第二、第三陣營與第一陣營的差距更大，顯示出強者恒強的趨勢。
??某相關研究機構的數據顯示，第二陣營為12傢300億~1000億企業，銷售額均值僅為532億元，距第一陣營有近500億元的差距。而第三陣營100億~300億企業最為集中，共計61傢，銷售均值隻有第一陣營的九分之一。
??值得註意的是，雖然行業集中度在大幅提升，但整個房地產行業的增幅卻呈現出放緩的態勢。
??克而瑞研究中心監測的20傢典型房企銷售業績同比增長18%，增速相比上年同期下降瞭7個百分點。且這20傢房企中逾半沒有完成年度銷售目標，有的甚至低至七成，平均完成全年目標的96.3%，較2013年105.6%的完成率下降9.3個百分點。
??轉型與並購
??房地產行業進入白銀時代已成為共識，時下更多的房企思考的是如何在2015年繼續去庫存。
??在過去的2014年，開發商的存貨壓力普遍很大。機構數據顯示，截至三季度末，A股139傢房企存貨達2.23萬億元，環比上升5%。其中，萬保招金4傢龍頭房企存貨環比微增3%；15傢中型房企存貨較年初上升瞭25%。
??平安證券分析師王琳分析認為，盡管隨著限購限貸松動、降息周期的開啟，近期重點城市成交持續好轉，十大城市去化月數亦從高點的16.2個月下降至10.3個月，但考慮到市場尤其是二三線城市絕對庫存仍處於高位，去化率未見明顯好轉，預計在2015年上半年相當長的一段時間，去庫存仍將是市場的主旋律，房價亦有進一步下探的可能。
??“考慮到地價並未明顯調整，而房價已連續8個月環比回落，意味著未來行業利潤空間將進一步壓縮，中小房屋增貸信用貸款貸款全省皆可處理房企的轉型出局將被動提升行業集中度。”王琳表示。
??一位三線城市的小型開發商負責人就對本報記者表示，2014年他的公司資金鏈非常緊，“房子都賣不出去，本來準備開發的土地也準備延遲動工，如果可以的話，想把手頭建瞭一半的項目轉手賣掉”。
??這樣的案例並不在少數，在各大產權交易所掛牌轉讓的地產項目或地產公司股權越來越多。
??德信資本董事長陳義楓表示，除瞭個別的龍頭企業外，大部分的中小企業的現金都比較緊張，這種困難的局面將會在今年二、三季度達到頂端。他認為今年將會是房地產行業的並購年。
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??此時房企不得不思考如何有效轉型、創新，否則“出局”的概率將會更大。
??克而瑞研究中心認為，短期來看，房企“危”大於“機”，因為利潤率在持續下滑，部分企業會虧損、出局，另外轉型的不確定性很高，部分房企有失敗的可能性。長期來看，房企將不再依靠簡單的復制擴張來提高業績，轉而通過模式上的創新來尋找新的盈利點。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-07/07295958373515525931703.shtml
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